你好；??:應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額?

同學你好 房地產開發企業城鎮土地使用稅的計算公式為：應納稅額=計稅土地面積×適用稅率。 具體來說，在計算時需注意以下幾點： 1.計稅依據：城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。 2.納稅時間：房地產開發企業一般在取得土地使用權證的次月起繳納城鎮土地使用稅，否則從合同簽訂時間的次月起繳納。土地使用稅通常按年計算，可分兩次繳納，各省規定可能不同。 3.免稅土地面積和扣除時間：對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應注意相關免稅政策，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所占用的土地，應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅；對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。 4.納稅義務終止時間及計算方法：根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。如果房地產企業與購房者簽訂的購房合同規定了房產交付時間，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間；如果合同未規定房產交付時間，應以合同簽訂時間為納稅義務終止時間。 例如，某房地產開發企業占用土地總面積為 10000 平方米，所在地區規定每平方米年稅額為 18 元。假設該企業在項目開發過程中，按規劃配套建設的醫院、學校等占地 2000 平方米，小區內尚未利用的荒山占地 1000 平方米，已簽訂合同預售的房屋建筑面積為 30000 平方米，可售建筑總面積為 50000 平方米。 首先，確定應稅土地面積。小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山等免稅占地面積共為：2000 %2B 1000 = 3000（平方米） 已簽訂合同預售房屋分攤占地面積 = 10000×（30000÷50000）= 6000（平方米） 則本月剩余應稅占地面積 = 10000 - 3000 - 6000 = 1000（平方米） 然后計算月單位稅額 = 18÷12 = 1.5（元/平方米） 本月應納稅額 = 1000×1.5 = 1500（元） 需要注意的是，具體的稅收政策和計算方法可能因地區而異，房地產開發企業應按照當地稅務部門的規定進行準確申報和繳納城鎮土地使用稅。同時，各地對于稅收優惠政策的具體執行標準和審批流程也可能存在差異，企業需與當地稅務機關保持溝通，確保充分享受應有的稅收優惠，并合規履行納稅義務。在實際操作中，也可以采用一些換算方式來計算應稅土地面積，例如按未售面積占可售面積的比例計算，或者先求出土地面積與總可售面積的系數，然后用未售面積乘以該系數得到應稅土地面積。 此外，城鎮土地使用稅采用有幅度的差別稅額，具體標準如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據，按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。各省、自治區、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內，確定所轄地區的適用稅額幅度。經濟落后地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過規定最低稅額的30%；經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

項目建成并開始銷售 1、如果公共設施(會所、泳池、道路、小區綠化用地等，下同)在項目銷售結束后歸業主所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(含公共設施占地面積)的比例計算每個可售單元應分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當月應稅土地面積。計算公式如下： 月度計稅土地面積=[未開發土地面積%2B已開發未開始銷售項目占地面積%2B可 售單元總占地面積(含公共設施占地面積)×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)]÷12 2、如果公共設施在項目銷售結束后歸房地產開發企業所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(不含公共設施占地面積)的比例計算每個可售單元應分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當月應稅土地面積。計算公式如下： 月度計稅土地面積=[未開發土地面積%2B已開發未開始銷售項目占地面積%2B公共設施占地面積%2B可售單元占地面積×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)] ÷12 3、年度應納土地使用稅=∑(各月應稅土地面積×稅率)

房地產的存貨（用于銷售），且未出租也未使用的，不用繳納房產稅

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