營改增后房地產企業所得稅預征率

《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。

計算方法為：應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，上述公式中的適用稅率或征收率，根據納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算;計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經選擇，36個月內不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。

以本題為例：甲公司銷售房地產老項目取得預收款后，如選擇適用簡易計稅方法，在8月應預繳稅款=3885÷(1+5%)×3%=111(萬元);如未選擇適用簡易計稅方法，在8月應預繳稅款=3885÷(1+11%)×3%=105(萬元)。后期新項目取得預收款，均按一般計稅方法，采用11%的適用稅率計算應預繳稅款。

比如地級市某房地產開發公司三季度預收售房款1000萬元，那么該納稅人三季度應預繳企業所得稅：

1000萬元÷(1+11%)×10%×25%=22.52萬元 (其中的毛利率依據國稅發[2009]31號規定)。

如果屬于《建筑施工許可證》合同約定開工日期在2016年4月1日前的老房地產項目，可選擇簡易計稅辦法，則企業所得稅預繳：

1000萬元÷(1+5%)×10%×25%=23.81萬元。

房地產企業所得稅預繳計算方法

按照稅法規定,房地產開發企業采取預售方式銷售的,其當期取得的預售收入要先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再并入當期應納稅所得額統一計算企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預售收入的利潤率不得低于15％，由主管稅務機關根據本地實際情況確定。預繳時是預收款減預繳的附加稅和土地增值稅然后乘以預征率。

新《企業會計準則》以及相關規定未對房地產企業轉讓銷售不動產預收款計征企業所得稅和營業稅及其附加的會計處理進行明確，故實務中存在不同處理方式。

預交所得稅的會計處理

在實務處理中，預收房款預交所得稅的會計處理一般有兩種情況：

（1）房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。會計分錄如下：

借：應交稅費——應交所得稅

　貸：銀行存款

房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中：

借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交所得稅

計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時：

借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交所得稅

借：應交稅費——應交所得稅

貸：銀行存款

對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。

（2）所得稅會計的處理方式

若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，對預繳的所得稅應確認為遞延所得稅資產，繳納時同（1）一樣，年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅”科目，會計分錄如下；

借：遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅

　貸：應交稅費——應交所得稅

營改增后房地產企業所得稅預征率是多少？房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。