開征房地產稅是否扣除掉土地價格

長期以來,我國的房地產業(yè)稅收一直落在流轉稅上,房地產建設環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),賣方銷售需繳納銷售不動產營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅.換句話說,一旦擁有了商品房,也就基本上完了一切稅收,除非繼續(xù)交易.廣而言之,我國現(xiàn)行的稅收制度重點基本上也落在流轉稅上.換個角度看,也就是國人稅賦負擔大致上是均等的,但實際上這是不公平的,沒有做到有錢的多繳稅,沒錢的少繳稅甚至不繳稅.尤其當前在基尼指數(shù)居高不下的情況下,更要盡快開征財產保有稅.開征房地產稅,無疑是一項可靠的財政收入,它甚至可以不必在意當?shù)胤康禺a業(yè)是否過熱或過冷,因為它是財產保有稅.

現(xiàn)在開征房地產稅,實際上是增加財產保有稅,而減少流轉交易稅.減輕流轉交易稅,也就減輕了普通購房者剛需購房的負擔,而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機者的投資成本.當投資品有了保有稅,其投資成本高了,獲利空間就相對壓縮了.所以,這或許會影響樓價.因為,雖然限購令已執(zhí)行了5年,然而就**穗深四大最熱門的樓市來看,大約還有三分之一以上的商品房其實是主要被當作投資品的.

目前涉及房地產業(yè)的稅收十分復雜,稅種繁多.在營業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復征收現(xiàn)象.我國當前財稅改革的一大任務,就是利用新稅種設計的時機將復雜稅費歸并統(tǒng)一.開征房地產稅,最終效果是消除重復征稅現(xiàn)象,并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處,盡最大可能減少暗處的、征稅機關自由裁量性高的收費,實現(xiàn)稅制優(yōu)化,從而讓企業(yè)與購房者所承擔的稅負明晰化.

但是,假如從財政稅收收入或稅收調控市場的角度去看房地產稅,其影響不見得有多大.

如果房地產稅稅率定為1%的較高稅率,可能影響房地產價格,降幅為房地產稅率和資金貼現(xiàn)率的比值,現(xiàn)有房價或將有1%÷5%=20%的跌幅.考慮到通脹因素,中低收入稅率的折扣,以及房地產稅收用于城市基礎建設帶來的房地產的升值,房地產實際價格跌幅或在15%左右.開征房地產稅,將取消流轉環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產個人所得稅.以一套100萬房產計算,征收1%房地產稅后,房價可能貶值為85萬左右.而100萬房產在二手房市場,如果滿五年,升值大概在一倍左右,需要繳納(100-50)×20%=10萬個人所得稅,房產實際價值也在90萬左右.

因此,開征房地產稅對房價的下跌影響實在是有限的;當然,其對稅收收入總額增加也極有限,但房地產稅是旱澇保收的,房地產交易所得稅在市場不景氣時則會有所減少.只是有個問題不能不厘清.新的房地產稅一大優(yōu)點是避免了重復收稅,可千萬別在小的方面避免了重復收稅,卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復收稅.

開征房地產稅計算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產原值征稅,如果企業(yè)只有一塊土地最為簡單,如有多塊地需分別計算.

2、因為房產稅納稅義務最終要歸集到具體的房產上,而房產又存在應稅房產、免稅房產、從價征收房產、從租征收房產的區(qū)別,所以計算順序應該是(1)、按宗確認房產原值和面積,有證房產按證號分別計算,無證房產也應按宗計算;(2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產原值,如需并入則計算確認房產坐落地塊的價值;(3)計算出該宗房產所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產建筑面積(包括應稅房產和免稅房產)除以土地面積得出;(4)對照不同容積率的不同計算方法將房產坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應稅房產和免稅房產),對免稅房產雖并入但不征稅;(5)將每宗應稅房產按面積分攤為從價和從租兩部分(從租部分可能為零).對從租房產,雖將地價并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對從價部分房產則將地價一并征稅.至此完成土地價款并入房產征稅的計算確認.

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