1.審計(jì)前的準(zhǔn)備工作：了解并掌握涉稅企業(yè)的基本情況，包括其組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、財(cái)務(wù)狀況等。同時(shí)，要收集并審閱涉稅企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表、相關(guān)稅務(wù)文件以及其他相關(guān)資料，以便了解其土地增值稅的核算和申報(bào)情況。 2.收入審計(jì)：關(guān)注土地增值稅的收入是否真實(shí)、完整。要審查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定確認(rèn)和計(jì)量收入，是否存在虛報(bào)、漏報(bào)收入的情況。同時(shí)，要關(guān)注企業(yè)是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，是否按照稅法規(guī)定計(jì)算利潤(rùn)和應(yīng)納稅額。 3.成本審計(jì)：對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)成本的構(gòu)成以及金額是否真實(shí)、合理。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)成本的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算扣除金額。 4.費(fèi)用審計(jì)：對(duì)土地增值稅的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)費(fèi)用的真實(shí)性、合理性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)費(fèi)用的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算扣除費(fèi)用。 5.利潤(rùn)審計(jì)：對(duì)土地增值稅的利潤(rùn)進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)利潤(rùn)的真實(shí)性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)利潤(rùn)的情況，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額。 6.土地增值稅清算審計(jì)：這是土地增值稅審計(jì)的重點(diǎn)之一，主要是對(duì)土地增值稅清算過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。要關(guān)注企業(yè)是否按照規(guī)定程序進(jìn)行清算，是否按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額，是否存在漏報(bào)、少報(bào)應(yīng)納稅額的情況等。 7.稅務(wù)處理決定審計(jì)：對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的稅務(wù)處理決定進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)稅務(wù)處理決定的合法性和合理性。要關(guān)注稅務(wù)處理決定是否存在錯(cuò)誤或不公的情況，以及企業(yè)是否按照稅務(wù)處理決定進(jìn)行整改和執(zhí)行。

需要關(guān)注收入額、扣除項(xiàng)目金額是否準(zhǔn)確，增值率、稅率是否計(jì)算正確， 是否適用優(yōu)惠政策。

土地增值稅審計(jì)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行核查： 一、收入方面 銷售合同審查 核查銷售合同的真實(shí)性、完整性，確認(rèn)合同約定的銷售價(jià)格、面積、付款方式等關(guān)鍵信息是否準(zhǔn)確。 檢查有無(wú)陰陽(yáng)合同情況，即表面上簽訂一份價(jià)格較低的合同用于備案，實(shí)際執(zhí)行另一份價(jià)格較高的合同。 銷售發(fā)票核查 核對(duì)銷售發(fā)票的開(kāi)具金額與銷售合同是否一致，檢查發(fā)票的真實(shí)性和合法性。 確認(rèn)發(fā)票是否按照規(guī)定的時(shí)間和金額開(kāi)具，有無(wú)延遲開(kāi)票或虛開(kāi)發(fā)票的情況。 收入確認(rèn)時(shí)間 根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定，審查企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)間是否正確。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房產(chǎn)、取得收款權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入。 檢查企業(yè)是否存在提前或延遲確認(rèn)收入的情況，以調(diào)節(jié)土地增值稅的納稅時(shí)間。 二、成本方面 土地取得成本審查 核查土地出讓合同、土地出讓金支付憑證等，確認(rèn)土地取得成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。 檢查土地出讓金是否按照規(guī)定繳納，有無(wú)滯納金或罰款等額外支出未計(jì)入成本的情況。 對(duì)于通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，審查轉(zhuǎn)讓合同、評(píng)估報(bào)告等，確定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的合理性。 開(kāi)發(fā)成本核查 審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本，包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等。 檢查工程合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證，確認(rèn)成本的真實(shí)性和合理性。重點(diǎn)關(guān)注工程成本是否虛高，有無(wú)與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)，審查其是否符合稅法規(guī)定的扣除條件，如是否已建成并交付使用、是否有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬等。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審查 核查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的列支范圍，確認(rèn)費(fèi)用是否與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)。 檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法是否合理，有無(wú)將不應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的支出混入其中。 三、費(fèi)用扣除方面 利息支出審查 審查企業(yè)借款合同、利息支付憑證等，確認(rèn)利息支出的真實(shí)性和合理性。 根據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算可以扣除的利息支出金額。如果企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，且利息支出不超過(guò)按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，則可以據(jù)實(shí)扣除；否則，只能按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例扣除。 其他費(fèi)用審查 核查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用的列支情況。 檢查費(fèi)用是否符合稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)超支或與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用計(jì)入。一般來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的扣除比例有一定限制。 四、清算條件審查 清算時(shí)間確定 審查企業(yè)是否達(dá)到土地增值稅清算條件。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 同時(shí)，對(duì)于符合一定條件的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，如已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的等。 清算申報(bào)資料審查 檢查企業(yè)提交的土地增值稅清算申報(bào)資料是否完整、準(zhǔn)確。包括土地增值稅清算申報(bào)表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證照、合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證。 確認(rèn)申報(bào)資料中的數(shù)據(jù)是否與企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目和實(shí)際情況相符，有無(wú)虛報(bào)、漏報(bào)等情況。 五、稅收優(yōu)惠審查 普通住宅優(yōu)惠審查 審查企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中是否有普通住宅，并確認(rèn)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否符合稅法規(guī)定。 對(duì)于符合條件的普通住宅，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以享受一定的稅收優(yōu)惠，如增值率未超過(guò) 20% 的免征土地增值稅。檢查企業(yè)是否正確計(jì)算和享受了普通住宅的稅收優(yōu)惠。 其他優(yōu)惠政策審查 了解企業(yè)是否符合其他土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的條件，如因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅等。 審查企業(yè)是否按照規(guī)定提交了相關(guān)的證明材料，申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠。 六、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 稅務(wù)合規(guī)性評(píng)估 對(duì)企業(yè)的土地增值稅納稅申報(bào)情況進(jìn)行全面評(píng)估，檢查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定正確計(jì)算、申報(bào)和繳納土地增值稅。 審查企業(yè)是否存在偷稅、漏稅等稅務(wù)違法行為，如隱瞞收入、虛增成本、多列費(fèi)用等。 稅務(wù)籌劃合理性評(píng)估 分析企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案是否合理、合法。檢查稅務(wù)籌劃方案是否符合稅法規(guī)定，有無(wú)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于不合理的稅務(wù)籌劃方案，提出整改建議，幫助企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同學(xué)你好，土地增值稅審計(jì)注冊(cè)需要注意： 1）發(fā)生費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容相符，是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大，應(yīng)追加審核程序： 一是：從合同管理部門獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽的施工合同，并與相關(guān)賬目核對(duì)； 二是：實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)向建筑監(jiān)理公司取證； 三是：審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)情形。 （2）自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。甲供材有無(wú)現(xiàn)場(chǎng)材料交接手續(xù)，是否與項(xiàng)目決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容及工程監(jiān)理報(bào)告相符。 （3）采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。施工發(fā)生人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效憑證，是否按規(guī)定會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。 （4）建筑安裝發(fā)票是否符合稅法規(guī)定。審核建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，營(yíng)改增后，按稅務(wù)總局2016年70號(hào)公告第五條要求，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱 （5）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本，或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （6）如屬自產(chǎn)貨物混合銷售業(yè)務(wù)，以增值稅發(fā)票計(jì)算扣除項(xiàng)目的，審核合同中是否分別確定貨物銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)營(yíng)業(yè)額，且是否有建筑資質(zhì)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具自產(chǎn)貨物證明。 （7）審核“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“商品房銷售許可證”確認(rèn)分期項(xiàng)目、房屋類型，根據(jù)“商品房銷售面積（測(cè)繪）通知書”，“分層分戶表”的面積數(shù)據(jù)計(jì)算分劈各房屋類型的建筑安裝工程費(fèi)金額。審核有無(wú)交叉使用成本項(xiàng)目成本，多項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)倲?shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，是否準(zhǔn)確劃分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 （8）審核備案的售房合同，裝修合同及預(yù)決算，業(yè)主入住驗(yàn)收房屋手續(xù)，銀行對(duì)賬單往來(lái)流水。看是否虛假列支裝修成本和材料成本

在進(jìn)行土地增值稅審計(jì)時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：一是土地交易的原始購(gòu)買成本和相關(guān)費(fèi)用；二是后續(xù)的增值部分，包括改良投入等；三是確保所有計(jì)算符合當(dāng)前稅法規(guī)定；四是審查相關(guān)交易的合同和發(fā)票，確保所有數(shù)據(jù)的真實(shí)性和合法性。這樣可以幫助企業(yè)或個(gè)人確保稅務(wù)合規(guī)，避免未來(lái)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。