我們是商管公司，是區管委會旗下集團公司的子公司，承接區內一些房產的租賃，自己沒有房產，其他公司管理房產，出租給商家還有一些公司員工短租，會收取租賃費，公攤能耗，給商家的一簽簽幾年的合同，前幾年免租金，后面幾年打折收，每年折扣不同，單位要求我們按權責發生制確認收入成本，收入和支出匹配 問題1對于上述業務，收租金，房產不是自己的，這個算啥服務，用哪個稅率？公攤能耗尼，用哪個，收取的水電費用哪個？分別開具啥明目發票 問題2對于收取租金的，有的開票，有的不開票，租金一般一次會交一段時間的，有短租，有1，2年的，還有好幾年的，收取得租金啥時候交增值稅？啥時候交企業所得稅？不管開不開票，好幾年的那種前幾年免租是不是就收入為0，要求收入成本匹配，收入我要分批確認嗎？增值稅一次交了，但是收入按合同期間來確認收入繳納企業所得稅是嗎？ 問題三成本這塊，房產擁有者會一段時間給個成本明細，他給我們200.套，我們就簽200套的合同，實際租出100套，那么成本我就分攤了，其實收入和成本不匹配 問題四合同確定了，收入和成本的，但是既沒開票也沒收到票，我估怎么入賬？票來了怎么做

#提問#請問老師房地產自己的物業小區，從7月份住戶入住開始交物管費至九月底30多萬，原存在私戶，現在往公戶轉，做分錄借其他應收款-趙，貸預收賬款-物管費，借銀行存款，貸其他應收款-趙，把30萬分12個月確認收入，每個月大約2萬多，月不超10萬，季不超30萬不交增值稅，但公司這幾個月成本費用票據很少， 每個月只有6600元外聘保安費，因為工資及其他這幾個月都從房地產總公司走賬，這樣的話就會產生所得稅，老板說不要出稅錢，請老師指導，是不是不要都轉公戶，根據成本費少轉公戶些還是30萬都轉公戶少確認收入呢？還有預收賬款長期有會影響其他嗎？謝謝

老師好。公司向開發商購買廠房。管委會和開發商有稅收協議，稅收達到后辦理房產證。開發商和企業簽訂稅收協議同樣的企業達標后然后統一很多家拿去辦理產證，如果不達標就是不辦理且有權力收回廠房退回房款。這個過程中開發商發票先開給了企業。 請問1.這個房產稅是什么時候繳納（產證辦理時？還是收到發票時？） 我個人理解是這個有不確定因素，未完全轉移企業。所以應該等稅收符合后辦理出產證后開始繳納。 2.取得房子之后，如果發生裝修。這個裝修需要計入房產原值么？還是作為長期待攤費用？ 3.因取得廠貸款發生的利息是計入哪里呢？廠房原值？分錄又是怎樣的呢？

請問老師，實際操作中房地產只有幾個客戶辦理交房，開了發票，這時侯不好確認收入成本吧，是不是待整體或大部分交房才確認收入

老師好！我們是棚戶區改造項目，2022年總體完工，現在稅局要求自查收入問題。收入的確認，有完工進度產值表（甲方和監理有蓋章的）。我們現在是只能根據產值表的金額和時點確認收入嗎? 成本的話，大部分有發票，但是如果只是按照成本發票的取得時間，對應回完工產值表的時間，那成本就遠遠不夠，因為發票很多都滯后，比如2021年的產值1億，成本票卻很多都是2020-2023開的，甚至現在欠款的供應商還有幾千萬發票未取得。如果收入按照產值表的時點和金額，成本只是按照取得發票的時間，這樣的話.收入過高，稅負重。 能不能按照材料的清單、勞務工時單確認成本呢?或者老師有更好的建議嗎？