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2019-12-24 09:40 來源：快賬

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及土地開發(fā)、房屋建造、住宅銷售,商業(yè)用途以及其他用途的建筑物、附屬配套設(shè)備等產(chǎn)品.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及行業(yè)較多,產(chǎn)品 成本支出較大,今天我們討論的是:開發(fā)間接費用分?jǐn)偡椒?開發(fā)間接費中管理人員工資的稅務(wù)處理應(yīng)該怎么做?

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開發(fā)間接費用分?jǐn)偡椒?/strong>

2009年31號文,有四種分?jǐn)偡椒?  第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算.其中,應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一: (一)占地面積法.指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配.1.一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配.2.分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配.期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積. (二)建筑面積法.指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配.  1. 一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配. 2.分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配.(三)直接成本法.指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配. (四)預(yù)算造價法.指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配.  第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配: (一)土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配.如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意. 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整.  (二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配. (三)借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配.   (四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定.

開發(fā)間接費中管理人員工資的稅務(wù)處理

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定,開發(fā)間接費中的管理人員是指企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項目的人員.管理人員個人繳納的社會保險已包含在應(yīng)發(fā)放的工資中;企業(yè)為管理人員繳納的社會保險,在政府規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分,允許直接在稅前扣除.

屬于公司管理人員,其合理的工資薪金應(yīng)作為期間費用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除.

房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)業(yè)務(wù)計稅成本

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下:

(一) 土地征用費及拆遷補償費.指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán)) 而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等.

(二) 前期工程費.指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用.

(三) 建筑安裝工程費.指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用.主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等.

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費.

(五) 公共配套設(shè)施費:指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出.

(六) 開發(fā)間接費.指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等.

開發(fā)間接費用分?jǐn)偡椒?開發(fā)間接費中管理人員工資的稅務(wù)處理應(yīng)該怎么做?屬于公司管理人員,其合理的工資薪金應(yīng)作為期間費用,計入管理費用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除.如果還有想要咨詢的問題,歡迎到會計官網(wǎng),聯(lián)系我們的答疑老師.