請(qǐng)問(wèn)老師，地上建筑物評(píng)估價(jià)格，為啥土地價(jià)格不用評(píng)估，賣(mài)房子的同時(shí)連地一起了呀？扣除的金額豈不是變少了嗎？

甲公司2015年3月1日購(gòu)入一商鋪，上下兩層，每層建筑面積均為100平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓年期為40年，自2005年6月1日起計(jì)算，期限屆滿(mǎn)后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。甲公司于2015年6月1日起將該商鋪整體出租給某工商銀行使用，租賃期限20年，月租金150元/m2，年租金36萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金的30%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐月支付，租賃期內(nèi)租金不變，租金按月支付，合同期滿(mǎn)，不再續(xù)租。為資本運(yùn)作需要，甲公司委托某價(jià)格評(píng)估公司對(duì)該宗房地產(chǎn)2020年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。據(jù)價(jià)格鑒證人員市場(chǎng)調(diào)查，2020年上半年此類(lèi)商鋪市場(chǎng)租金水平100元/m2（兩層均價(jià)），預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)市場(chǎng)租金水平每年比上年遞增1%。年折現(xiàn)率為10%。 11.該商鋪在2023年6月1日至2024年5月31日年度的凈收益為（　）。 12.該商鋪在2036年6月1日至2037年5月31日年度凈收益的折現(xiàn)期為（　）。

老師好，請(qǐng)教個(gè)問(wèn)題。我們購(gòu)買(mǎi)了二手廠房，土地有證廠房無(wú)證，土地一直交稅廠房沒(méi)有交稅。是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式過(guò)戶(hù)給我們的，這樣合法嗎？過(guò)戶(hù)時(shí)候?qū)嶋H評(píng)估價(jià)格比我們報(bào)工商的報(bào)表購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格要高，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)交了印花稅和個(gè)人所得是（是替賣(mài)方交的）這樣是不是有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)怎么規(guī)避？

你好老師，我們租賃了其他公司的土地在上面建了房子，合同規(guī)定10年到期后，上面的建筑物歸出租方所有，我們現(xiàn)在續(xù)簽了12年的租賃合同，對(duì)方說(shuō)讓我們把賬上的固定資產(chǎn)建筑物轉(zhuǎn)給他們有這樣的說(shuō)法嗎？我的意思是建筑物歸他們，他們自己可以找評(píng)估公司評(píng)估后做土地增值吧，我們應(yīng)該不涉及賬務(wù)處理吧，現(xiàn)在我們是按自己在上面建的建筑物交房產(chǎn)稅跟占用面積給對(duì)方相應(yīng)的稅金。接下去是不是要按總出租金額收房產(chǎn)稅了。

　土地增值稅的扣除項(xiàng)目有： 　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； 　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本； 　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 　　5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目； 　　6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。請(qǐng)問(wèn)老師，前3個(gè)項(xiàng)目都要乘以企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的百分比計(jì)算嗎？