按一般企業和小型微利企業 二、對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅；對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。 　　上述小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。 關于進一步實施小微企業所得稅優惠政策的公告 三、本公告執行期限為2022年1月1日至2024年12月31日。 財政部 稅務總局公告2022年第13號

老師，您看一下房地產開發企業的稅率和涉及的稅對不對？

學員您好，是的，對的

是不是還要有印花稅？

印花稅是的但金額不大

印花稅還是和普通企業一樣按不含稅的收入乘萬分之5

土地增值稅的增值額是怎么計算呢？

房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）。計算企業土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。其中，公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 另外，土地增值稅實行四級超率累進稅率計算： 1、增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。 2、增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。 3、增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。 4、增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

能通過案例嗎？不要復制條例

舉例說明 縣房地產企業，屬于增值稅小規模納稅人。自2017年1月開始，購買一宗土地，開發某住宅小區，支付地價款80萬元，繳納契稅3.2萬元。同時，在建設過程中還支付工程款124萬元，增值稅10萬元。2021年5月竣工全部對外銷售，取得售房款472.5萬元。已知B公司開發此小區發生管理費用和銷售費用20萬元，發生借款利息費用30萬元（未超過同期銀行貸款利率，能準確按項目分攤）。那么，B公司開發此小區應繳納多少土地增值稅？根據稅法相關規定，B公司土地增值稅核算情況如下。 （一）增值稅＝472.5÷1.05×5%＝22.5（萬元）。 分析：根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文）規定，房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。 （二）印花稅＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（萬元）。 分析：根據《關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，全面試行營業稅改征增值稅后，“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等相關稅費。因此，B公司繳納的印花稅不像以前那樣在管理費用中核算，屬于“與轉讓房地產有關的稅金”，和其他扣除項目一并扣除。 （三）城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（萬元）。 （四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（萬元）。 分析：根據《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號，以下簡稱220號文）規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。 （五）開發成本＝124＋10＝134（萬元）。 分析：根據43號文規定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。 （六）開發費用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（萬元）。 （七）加計扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（萬元）。 （八）扣除項目合計＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（萬元）。 （九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。 （十）應繳納土地增值稅＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（萬元）。 分析：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規定，增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額＝增值額×30%。

老師，請問我這份土地增值稅，計算得對嗎？

是的沒錯， 是這樣的背好上面的公式考試有可能沒有這個提示的

不是考試，是實操

老師，請問假設我們開發出來的房子沒賣完，是不是土地增值稅只需要考慮賣出的房子收入減去成本，可是成本里也包含沒有賣出的房子成本。這個怎么處理呢？

同學您好，算平米單價，賣多少平米確認多少成本

也就是我的扣除項目要確定到我所賣出房子的平米單價確認成本是吧？不能把所建的房子成本都確認進去？

那老師，請問增值稅是按開票賣出的房子計算嗎？

增值稅是差額征稅嗎？

是的沒錯， 是這樣的

增值稅是按開票賣出的房子計算老項目可以差額征稅

計算老項目是什么意思呢？

房地產企業小規模和一般納稅人的增值稅？一般納稅人還是銷項減去進項是嗎

學員您好，是的，對的

2016年以前的是老項目

印花稅＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（萬元）

老師請問這個印花稅怎么來的？我什么要銷售額*5